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地王频现背后隐忧 最后疯狂还是暴涨前奏

 来源:腾讯房产  发表时间:2016-05-27 09:52  点击:

近期在国内房价前期疯涨的刺激下,无论是一线城市还是二线城市中楼市开始升温的城市,总价地王、单价地王不断涌现。笔者认为,地王重新频现于楼市,预示土地市场过热,楼市泡沫或将增加,投资者的资产或将出现较大震动风险。

为什么会这样判断?投资房地产是一个中长线的投资过程,不仅看增值,还要看租金回报率,但租金这一层面在国内一直是无法实现正向收益;而只是靠买卖差价盈利,唯有上涨才能获得这种收益,这就需要去考虑二手房市场的交易情况做预期。

地王频现,多地楼市出现“面粉贵于面包”,房价出现倒挂。一般来说土地是有限资源,随着时间的推移,其稀缺程度可以说是有着无限想象空间;但吊诡的是,土地的产权也是有限的,从长期来看,其价值是升值的,但是否和投资者有关系呢?那就要看持有土地的年限长短,距离土地“大限”时间越近,那么二手房交易肯定就占不到便宜;而土地上的建筑物本身随着时间的推移,损坏、折旧,其价值是贬值的。那么问题来了,“地王”屡屡出现之后,投资者高价买入了房产,却陷入价格高了,抵押和融资能力降低了,套现概率变低的窘境。

投资者的追捧也推高了房企拿地的热情,从而造就了地王。但这并不是一个好的现象:投资者只会买房!不懂得进行分散投资风险。闲钱的去处,第一是买房,第二是买房,第三还是买房。尤其是去年股灾之后,“万般皆下品,唯有买房高”的观念进一步被强化,从股市逃出来的人纷纷买房避险,房地产占居民财富的比例不降反升。

对比欧美等发达国家,住房自有率也只有38-42%,日本租房结婚者比例高达67.1%,买房结婚夫妇比例仅为14.3%,而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果,使大量资金集中于房地产市场,推高了房价;投资者却没有想过,举全国之力推上去的房价,每位买房人都耗尽自己近乎100%的能力,那么未来谁来买走自己手里的房呢?

拿下“地王”无疑是开发商成功的体现,但未必是投资者的财富的载体。回顾历史,作为风向标的北京地王区域的房价曾一度下滑,难有回天之力。从之前的大规模的资本去追求高增长、高风险的投资产品——豪宅,转向了资本合理分流,追求回报周期稳定,回报率稳定的投资产品——如房产投资基金、房产信托、及离岸房地产等产品。事实上,高净值人群和少数有前瞻意识的投资者,他们的理财需求正在向内涵更丰富的财富管理需求进行转变,其跨国资产配置比例是逐年提高的,甚至有赶超发达资本主义国家高净值人群的趋势。

综上而言,国内的投资者们应该看到“地王”背后的隐忧,不要在国内的资本市场中你死我活的搏杀了;投资者对楼市的盲目乐观、对发展商的“地王”盲目追捧和迷信,对于财富的守护和传承是最危险的。当购买地王的发展商们,经过包装和建设后,把超过市场承受力的、高房价的房子卖给我们老百姓的时候,它的利润回笼了,风险转嫁了,而投资者面对的可能是未来以更低的价格套现。这难道还不足以唤醒还沉迷在“买房即赚钱”思维中的投资者们吗?

(作者:Victor刘磊,中国外国专家局专家资质、国际注册高级理财规划师,清华大学、浙江大学客座房地产投资导师,特邀地产评论员和专栏作者)

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